Cointestare un immobile significa ripartire equamente la titolarità dello stesso fra due o più persone. Generalmente ci si avvale di questo strumento quando due persone decidono di andare a convivere oppure quando, dopo l’apertura della successione, più coeredi ricevono per testamento un medesimo bene: in questo secondo caso, l’accettazione dell’eredità li rende, a tutti gli effetti, comproprietari di un bene ereditario o di più beni. 

Per le coppie sposate in comunione dei beni, salvo diversa indicazione, la comproprietà è al 50% sull’intero immobile; negli altri casi, la comproprietà può essere divisa in quote variabili e può anche essere esercitata su specifiche parti dell’immobile (ad esempio, due fratelli che stabiliscono di usufruire di una casa vacanze a periodi alterni, oppure che ciascuno di loro ha diritto a godere di alcuni ambienti e non di altri).

Un altro caso è quelli di soggetti che diventano comproprietari a seguito di una successione, come accade, ad esempio, alla morte di uno dei coniugi: salvo diversa volontà chiaramente espressa, i beni immobiliari del defunto vengono ereditati in comproprietà dal coniuge superstite e dagli eventuali figli, il che comporta un’ulteriore frammentazione delle proprietà, soprattutto per quelle che erano già frazionate in più quote.

La scelta di cointestare casa presenta sia dei vantaggi che dei svantaggi

Svantaggi:

• maggior rischio pignoramento: nel caso in cui uno dei cointestatari dovesse contrarre dei debiti, i suoi creditori così come il fisco potrebbero pignorare la sua quota dell’immobile pari al 50%. Se il bene non dovesse essere divisibile in natura, il giudice ne autorizzerebbe la vendita forzata all’asta, restituendo poi all’altro comproprietario la metà del ricavato. Questo implica, quindi, una maggiore possibilità di vedersi sottrarre la casa;

• difficoltà di gestione: nel caso di due o più comproprietari, il bene viene gestito da ciascuno di questi nell’ordinaria amministrazione con divisione paritaria delle spese. Invece, gli atti di straordinaria amministrazione richiedono il consenso di entrambi: si pensi alla vendita, alla locazione, al riconoscimento di un’ipoteca. Questo può facilmente comportare il rischio di stallo decisionale quando i due non vanno d’accordo, per superare il quale non c’è altra soluzione che la divisione giudiziale del bene. E la divisione, laddove non possibile in natura (con scomposizione della casa in due distinte unità abitative), porta a una sola strada: la vendita;
  

• corresponsabilità verso la banca: quando il bene viene cointestato a due o più persone, di solito la banca, nell’erogare il mutuo, chiede la firma di tutti i proprietari che, così facendo, si obbligano per il debito. Con la conseguenza che ci saranno più responsabili in caso di morosità;

• responsabilità fiscale: la proprietà di un immobile implica una serie di imposte. Nel caso di comproprietà, le tasse non aumentano ma entrambi i titolari ne sono responsabili. Quindi, se uno dei due cointestatari decidesse di non pagare la propria quota, l’amministrazione finanziaria potrebbe decidere di agire contro l’altro se più solvibile;

•  questioni ereditarie: nel momento in cui uno dei due cointestatari dovesse morire, la sua quota andrebbe ai propri eredi che potrebbero essere ben più di uno. Il che significa che il contitolare superstite si troverebbe a gestire la propria quota di proprietà con molti altri soggetti, con conseguente difficoltà di gestione

Vantaggi:

• Possibilità di garantire una casa al comproprietario: di solito, si ricorre alla cointestazione con finalità di donazione. Si pensi a una coppia di conviventi di cui uno solo guadagna. In questo modo, alla morte del primo, l’altro potrà sicuramente vantare la metà della proprietà che gli garantirà anche un certo peso nelle decisioni gestionali del bene in caso di subentro degli eredi per l’altra metà. Invece, nell’ipotesi di coppia di coniugi in separazione dei beni si potrà realizzare, con riferimento a un solo bene, l’effetto tipo della comunione: ossia la contitolarità. In questo modo, il coniuge più debole economicamente è più tutelato in caso di separazione o divorzio;

• divisione delle spese: quando si acquista una casa in due o più persone si possono dividere tutte le spese da essa conseguenti come il condominio, le utenze, la ristrutturazione, l’ordinaria e straordinaria gestione, le imposte. In questo modo, è possibile far fronte più facilmente a quei costi fissi che la proprietà purtroppo comporta;

• riduzione delle spese di successione: se i cointestatari sono eredi l’uno dell’altro in forza del rapporto di familiarità, alla morte di uno dei due non ci sarà bisogno di fare alcun passaggio di proprietà in merito al 50% del bene. In buona sostanza, si risparmia sulle imposte di successione che saranno pagate solo per metà, essendo l’altra metà già di proprietà del superstite.