Il frazionamento consiste nel dividere un immobile di ampia metratura ricavandone più locali o nel trasformare un’unità immobiliare al fine di ricavarne due o più appartamenti. Tale operazione consente di accrescere il valore dell’immobile, soprattutto nelle grandi città, dove gli appartamenti dalla metratura minore, per lo più bilocali e trilocali, sono certamente più richiesti e pertanto collocabili sul mercato più velocemente rispetto ad immobili di ampia metratura con un valore di mercato inferiore al metro quadro.

Il frazionamento di un immobile è la soluzione ideale ad esempio per:

• fare un investimento immobiliare, ricavando due appartamenti di taglio più piccolo che possono essere rivenduti o messi in affitto

• “rimpicciolire” una grande casa di famiglia, mantenendo per sé un’abitazione più piccola, facilmente gestibile, destinando il secondo appartamento ai figli o mettendolo in locazione

• acquistare una casa in cui abitare e contemporaneamente entrare in possesso di un'unità da mettere in affitto, così da rientrare nel tempo della spesa sostenuta.

Grazie al decreto-legge n. 133 del 12 settembre 2014 detto ''Sblocca Italia'', il frazionamento di immobili ricade negli interventi di Manutenzione Straordinaria e perciò realizzabile con una semplice Comunicazione di Inizio Lavori (CILA), con costi di procedura nettamente più convenienti.

Tuttavia, per la presentazione della pratica bisogna accertarsi di avere tutti i requisiti. Occorre  verificare:

– Se l’appartamento lo consente: non tutti gli immobili sono strutturalmente e morfologicamente idonei al frazionamento.

Potrebbero infatti emergere problemi legati alla stabilità dell’edificio, alle prescrizioni igienico-sanitarie, alle superfici minime previste e ai rapporti aero illuminanti (ovvero il rapporto tra metri quadri e finestre/punti luce presenti).

– Se il condominio lo consente: in alcuni condomini il regolamento condominiale vieta espressamente il frazionamento degli immobili e  potrebbe essere necessaria l’approvazione all’unanimità dell’assemblea condominiale per aggirare questo ostacolo.

– Se il Comune lo consente e con quali modalità il frazionamento viene disciplinato: spesso all’interno di centri storici o di aree sottoposte a tutela paesaggistica/storica il frazionamento è vietato o regolato da particolari norme

PROCEDURA 

Prima di dar inizio ai lavori,  occorre trasmettere al Comune la CILA, la Comunicazione di Inizio lavori. Con tale documento il professionista attesta sotto la sua responsabilità che i lavori sono coerenti con le regole e i piani approvati, compatibili con la normativa antisismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia, che i lavori non interessano le parti strutturali dell’edificio.

Assieme alla CILA occorre allegare altri documenti come l'elaborato progettuale (i disegni tecnici eseguiti dal tecnico) e i dati dell’impresa che effettuerà i lavori di frazionamento o accorpamento dell’appartamento. Al termine dei lavori, il proprietario deve presentare la comunicazione di fine lavori, con la quale attesta che gli stessi sono stati ultimati. A detta comunicazione va allegato il certificato di collaudo redatto dal tecnico, contenente l’attestazione di conformità al progetto presentato e di avvenuto deposito della variazione catastale.

La violazione delle suddette regole può comportare pesanti sanzioni amministrative e pecuniarie.