Nella compravendita immobiliare si parla spesso di versamenti di denaro a titolo di acconto o di caparra, ma è importante che i due concetti non siano confusi, in quanto il loro significato è profondamente diverso e completamente diversi sono gli effetti giuridici che ne conseguono.

L’acconto è una somma di denaro versata dal potenziale acquirente come anticipo sul prezzo di vendita, ma che non ha funzione di garanzia. Questo significa che se la vendita non va a buon fine, questa somma dovrà essere restituita all’acquirente, anche nel caso in cui la mancata compravendita gli sia imputabile.

Anche la caparra consiste in un’anticipazione di denaro, ma si distingue dall’acconto sia per le finalità, sia per le conseguenze in caso di mancata esecuzione del contratto o recesso. Infatti la caparra è una garanzia che tutela tutte e due le parti nel caso in cui non si arrivi al rogito. Nel nostro ordinamento giuridico ci sono due tipi di caparra:

• confirmatoria
•  penitenziale

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La caparra confirmatoria è disciplinata dall'art. 1385 del Codice Civile che stabilisce quanto segue: se al momento della conclusione  del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di denaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.

1. Se la parte che ha versato la caparra si rende inadempiente, l'altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra versata.
2. Se invece ad essere inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l'altra parte può sempre recedere e richiedere il doppio dell'importo versato a titolo di caparra.

In entrambi i casi, la parte interessata può comunque insistere per ottenere l'adempimento o richiedere il risarcimento per l'ulteriore danno subito; un esempio  il caso di un venditore che si fosse già impegnato all'acquisto di un altro immobile pensando di aver già venduto il suo.

La caparra penitenziale regolata dall'art. 1386 del codice civile stabilisce che le parti possono stabilire che il contratto si possa sciogliere pagando un prezzo. Questa somma rappresenta la caparra penitenziale. In questo caso la parte adempiente non può richiedere né il maggior danno né l'esecuzione del contratto. In sostanza, con questo tipo di caparra è come se si acquistasse il diritto di cambiare idea. Se a cambiare idea è il venditore, alla controparte spetta nuovamente il doppio della caparra versata, mentre l'acquirente che decida di non osservare il contratto perderà la sola somma anticipatamente versata..