La pre-delibera di un mutuo casa è un passaggio preliminare che consente al cliente di conoscere l’importo che la banca è disponibile a concedergli prima ancora di avere individuato l’immobile che intende acquistare.
Questa procedura consente a chi decide di acquistare una nuova casa di portarsi avanti con l’iter burocratico, che serve per ottenere il mutuo, mettendosi al riparo da spiacevoli sorprese. I lunghi tempi necessari per l’erogazione del mutuo, o il non essere certi di essere in possesso dei requisiti necessari perché questo venga effettivamente concesso può, a volte, far saltare l’accordo di compravendita.
Naturalmente, prima di impegnarsi alla concessione futura di un mutuo, una banca effettua una serie di analisi preliminari sulla solvibilità del soggetto richiedente, indagando sulla sua situazione patrimoniale e su eventuali garanzie disponibili. Terminata questa verifica, l’ente finanziario delibera sulla solvibilità del richiedente e sull’impegno ad un’erogazione futura del prestito, indicandone spesso anche l’eventuale ammontare, in caso di esito favorevole.
Ottenuta questa preliminare disponibilità, un soggetto può andare alla ricerca dell’abitazione che desidera, conoscendo anche in anticipo la quota di denaro di cui potrà usufruire dall’istituto finanziario. Tuttavia, tale promessa non è a tempo indefinito, bensì ha una durata predeterminata: in genere tra i tre ed i sei mesi. Inoltre, essa non è obbligatoriamente vincolante per le parti.
Infatti, per la banca tale impegno potrà tramutarsi in effettiva concessione soltanto dopo l’individuazione dell’immobile da parte del potenziale cliente e della relativa perizia ed istruttoria effettuata dall’istituto finanziario sull’abitazione stessa.
Allo stesso modo accade per il richiedente, il quale, se non è più interessato, può far scadere il termine previsto dalla pre-delibera oppure informare la banca della propria rinuncia alla richiesta di mutuo. E questo, in genere, senza oneri per il soggetto, tranne ove espressamente stabilito.
Vantaggi della pre-delibera reddituale
Dal momento della comunicazione dell'esito positivo, il cliente ha ben 6 mesi per trovare l'immobile, con il vantaggio di conoscere in anticipo una cifra certa che la Banca è disposta ad erogargli e consapevole di aver già superato la fase di istruttoria, che è solitamente la fase più lunga di un mutuo, senza temere di incorrere in brutte sorprese in seguito.
Il cliente, così, si presenterà dinanzi ad un potenziale venditore o ad un’agenzia già pronto a concludere il suo affare immobiliare.
I documenti da presentare in banca
Chi fa richiesta di un mutuo, deve presentare alla banca una documentazione ben precisa. Solo in questo modo l’istituto di credito può farsi un’idea della situazione economica dell’eventuale mutuatario. La banca dovrà, infatti, calcolare il livello di rischio a cui andrà incontro, concedendo la somma richiesta al cliente.
Tra i documenti richiesti ci sono:
Se l’immobile da acquistare è stato già individuato, oltre ai documenti personali, vanno presentati alla banca anche la copia del compromesso, la planimetria con indicazione di eventuali pertinenze dell’immobile (cantine, solaio, box) e delle proprietà confinanti, la copia del certificato di abitabilità, la copia dell’ultimo atto di acquisto dell’immobile.
Se l’immobile deriva da successione, è necessario presentare il modello 240 o il modello 4 dell’ufficio successioni.
Ricevuta la documentazione, la banca completa l'istruttoria entro un massimo di due settimane e fornisce al richiedente la delibera reddituale del mutuo, detta anche delibera definitiva salvo accertamenti sull'immobile.
Per completare l'analisi e fornire la delibera definitiva, la banca provvede a:
Valutata positivamente la perizia dell'immobile e la relazione notarile preliminare, la Banca conferma la disponibilità a fissare la stipula del mutuo.
Generalmente, tra la prima richiesta di fattibilità e la stipula trascorrono da un minimo di 60 a un massimo di 90-120 giorni di calendario, per cui è sempre bene considerare questo lasso temporale prima di impegnarsi su una data definitiva per svolgere l'atto di acquisto di un immobile finanziato tramite mutuo.
L'atto di mutuo ipotecario è firmato dal richiedente e dal procuratore della Banca di fronte al notaio, e prevede l'erogazione di una somma di denaro che il mutuatario si impegna a restituire con i dovuti interessi in rate mensili, secondo il piano di rimborso pattuito.
Sull'immobile oggetto della compravendita viene iscritta un'ipoteca immobiliare a favore della banca, a garanzia del rimborso del mutuo erogato all'acquirente.
L'ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni dall'iscrizione, ma può essere rinnovata dalla banca nel caso in cui il mutuo abbia una durata superiore. All'estinzione del mutuo la banca deve comunque provvedere alla cancellazione dell'ipoteca senza costi per il cliente ai sensi della legge 40/2007.
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