Il nostro ordinamento ci tutela nei confronti dei vicini di casa che ci infastidiscono con rumori e grida o che rendono intollerabile l’apertura di una finestra, a causa degli odori provenienti dalla loro abitazione.

Secondo l’articolo 844 del codice civile “il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alle condizioni dei luoghi”.

Ma come capire quando un rumore (o un odore) viola il corretto rapporto tra vicini? 

La normale “tollerabilità” è il parametro cui il giudice deve fare riferimento per stabilire se un’immissione debba essere tollerata oppure no. 

Questa valutazione viene fatta, di solito, tenendo conto di una serie di parametri quali:

• L’entità del rumore: la prima valutazione riguarda la capacità del rumore di propagarsi all’esterno dell’immobile in cui è prodotto.

• L’orario in cui viene prodotto il rumore: nelle ore serali e notturne, quando i rumori esterni si attenuano, il chiasso proveniente da un altro appartamento raggiunge più facilmente il vicino, determinando l’intollerabilità del rumore stesso.

• La persistenza del rumore: tanto più dura un rumore, tanto più è intollerabile.

• La collocazione geografica dell’immobile ove viene prodotto il rumore: in un centro urbano, dove i rumori esterni sono più forti, è più difficile che un rumore venga percepito dai vicini, viceversa in un’area residenziale, maggiormente silenziosa, ogni piccolo rumore viene subito percepito.

Tutti questi parametri vengono valutati dal giudice rifacendosi all’esperienza e comunque avvalendosi di prove testimoniali: se più persone confermano di aver sentito un determinato rumore, è più facile accertarne l’intollerabilità.

Cosa fare in concreto

La prima cosa da fare è di chiedere al vicino di cessare immediatamente i comportamenti scorretti, meglio farlo personalmente, senza intermediari, e far comprendere il disagio che si sta subendo. Sarà molto più produttivo se ci si rivolgerà in maniera pacata, evitando di utilizzare modi eccessivi.

In caso di mancata efficacia della prima azione, è consigliabile portare la questione all’attenzione dell’amministratore del condominio. Quest’ultimo potrà invitare il vicino alla cessazione dei comportamenti irrispettosi, in maniera da fargli capire che il suo atteggiamento lede i diritti di più persone e non solo del vicino.

Se neanche l’invito dell’amministratore sortisce efficacia, allora sarà il caso di diffidare tramite legale il proprio vicino, ma contemporaneamente è necessario raccogliere prove sul comportamento molesto. Se si tratta di rumori intollerabili, ci si potrà dotare di appositi strumenti per verificare le immissioni rumorose e il livello di esse nella propria abitazione. Inoltre si dovrà cercare testimoni in modo da confermare i comportamenti irrispettosi tenuti dal vicino.

Se neanche la diffida del legale produce risultati, allora sarà necessario instaurare una controversia giudiziaria davanti all’autorità giudiziaria. In essa vanno descritti nel dettaglio tutti i disagi subiti, incluso le prove atte a dimostrare l’intollerabilità dei rumori subiti.  Ed è proprio da quest’ultimo aspetto che dipenderà l’accoglimento della domanda posta davanti al giudice.

I limiti di tollerabilità riguardanti i cattivi odori in condominio seguono la stessa regola valida per il rumore: è illecito civile quando il numero dei soggetti lesi è alto. Quindi, per far sì che la questione finisca davanti ad un giudice non basta che il cattivo odore infastidisca un solo inquilino.

È intollerabile, per esempio, che gli inquilini residenti ai piani bassi debbano chiudere le finestre a causa delle esalazioni di un motorino, lasciato acceso spesso in cortile. 

Anche qui è il giudice a dover valutare se gli stessi superano o meno la normale tollerabilità, accertando il reato di getto pericolose di cose, art 674 del codice penale:

Classifica degli odori e dei rumori più odiati dagli italiani

Un’analisi condotta dall’Associazione Nazional-europea degli Amministratori di condominio, sulla base delle segnalazioni dei suoi 13.000 associati, ha stilato una classifica di quali siano i cattivi odori e rumori più frequenti che generano liti condominiali:

1.    odori di spezie e fritto, danno luogo a circa il 35% delle liti.
2.    odori legati alla presenza di animali, come l’urina del gatto o del cane, rappresentano il 30% delle liti.
3.    fumi di attività commerciali svolte all’interno di un condominio
4.    odori di fogne e detersivi, occupano il 15% delle citazioni in giudizio.
5.    Tra i rumori meno graditi al primo posto sono risultate le attività commerciali, come bar e alberghi, con climatizzatori e frigoriferi,  insieme alle discoteche e i pub sotto casa, al secondo posto tra i decibel più sgraditi, per un italiano su quattro, sono televisione, radio, il vociare e il calpestio coi tacchi dei vicini di casa

Regole di buon vicinato

Presentazione e saluti

Quando si arriva in un nuovo condominio è bene presentarsi a tutti i vicini, scusandosi in anticipo per possibili fastidi legati al trasloco. Dopo questo primo approccio, è bene salutare sempre, ogni volta che si incontra un abitante del condominio. Quando vedete arrivare qualcuno all’ascensore, non accelerate per salire da soli, ma aspettate il vostro vicino e chiedete a che piano va. In ascensore evitate di fumare e se dovete trasportare cibo dall’odore forte, preferite le scale. È bene non infilarsi in ascensore quando è già pieno, ma attendere il turno successivo, soprattutto se si portano pacchi voluminosi o animali.

Rispetto degli orari del silenzio

E’ necessario rispettare degli orari di silenzio, che solitamente vanno dalle 14.00 alle 16.00 e dalle 22.00 alle 8.00. Il portone di ingresso non va sbattuto, ma va accompagnato, specialmente di notte, quando i rumori si amplificano. Se avete dei vicini al piano inferiore, eliminate zoccoli o ciabatte rumorose. 

Rispetto degli spazi 

Oltre al tempo, è bene rispettare lo spazio: le aree comuni devono essere tenute in ordine e bisogna rispettare eventuali parcheggi con i posti assegnati. Gli spazi  condominiali sono sì liberi, ma i bambini potranno giocarci solo negli orari consentiti e i genitori dovranno vigilare affinché non facciano chiasso, in modo da non disturbare gli altri inquilini. Qualunque battibecco sui parcheggi e sui giochi in cortile può essere risolto tenendo conto del regolamento condominiale.

Rispetto delle regole per il bucato e per le piante

Quando si stendono i panni o si annaffiano le piante, si dovrà far attenzione che non gocciolino sulla strada o sui balconi sottostanti.

Chiedi il permesso

Qualunque cosa tu voglia fare che potrebbe nuocere, infastidire, o comunque non rispettare gli altri condomini, chiedi prima il permesso. Spesso ottenere quello che vogliamo è molto facile, e se lo chiediamo con gentilezza nessuno ci negherà la possibilità di fare uno strappo alla regola, a meno che non ci siano dei divieti espliciti.

Avvisa se hai in programma dei lavori

Se hai in programma dei lavori di ristrutturazione, anche piccoli aggiusti, è buona norma avvisare i tuoi vicini e scusarti in anticipo per il disagio e il rumore. A nessuno piace ritrovarsi all’improvviso con gli operai che girano nel palazzo, la polvere dei calcinacci che si attacca alle suole e una bella dose quotidiana di rumore!

Non parlare mai male dei vicini

Se vuoi avere buoni rapporti con tutti i tuoi vicini, il pettegolezzo deve essere assolutamente bandito! 

“Avere buon vicini è come avere una casa più grande”

  (Proverbio)