La proposta di acquisto è la dichiarazione formale di una persona interessata ad acquistare un immobile, ad un determinato prezzo e condizioni.
La proposta di acquisto deve essere formulata in forma scritta, sui moduli di cui dispone ogni agenzia, ed ha validità per un periodo di tempo definito.
Ciò vuol dire che la proposta deve contenere un termine entro cui il venditore può accettarla, rifiutarla oppure dichiarare la sua disponibilità a vendere a prezzo e condizioni diverse da quelle proposte (in questo caso si parla di controfferta).
Per dare valore alla serietà della proposta, viene fissato un termine di validità della stessa (generalmente quindici giorni), durante tale periodo, la proposta è irrevocabile.
Per irrevocabile si intende che il potenziale acquirente è vincolato alla sua proposta, cioè non può cambiare idea, fino alla decorrenza del termine posto. Se il venditore dovesse accettare la sua offerta durante tale periodo, l’affare s’intenderà concluso e il proponente dovrà riconoscere comunque quanto stabilito a titolo di caparra confirmatoria .
Trascorso il termine di validità della proposta, invece, il proponente non è più vincolato alla sua offerta.
Il proponente può tranquillamente continuare la sua ricerca per un altro immobile ed eventualmente presentare una nuova proposta. Il venditore non potrà avere nulla a pretendere dal proponente. Naturalmente è possibile prorogare il termine di validità della proposta ma solo con espressa volontà delle parti.
Quali contenuti sono essenziali per una corretta proposta d’acquisto?
La proposta d’acquisto deve contenere alcuni elementi essenziali. Per esempio il nome del proponente e del proprietario, e la descrizione dell’immobile (meglio se con l’indicazione dei dati catastali).
Importante che venga formalmente indicato se l’immobile è libero o locato, e soprattutto come deve essere consegnato al rogito.
Al fine di consentire la regolare vendita, una condizione da inserire obbligatoriamente nella proposta è la conformità dell’immobile alle norme edilizie, urbanistiche e catastali, nonché la mancanza di vincoli, servitù, debiti e giudizi relativi a rapporti ad esso inerenti (condominiali, fiscali, etc.), e comunque l’impegno del venditore di risolvere eventuali problematiche entro il rogito notarile di vendita.
Altri elementi che devono essere indicati sono il prezzo proposto, le modalità di pagamento, la data in cui verrà stipulato il contratto preliminare di compravendita, nonché la data dell’atto notarile.
È importante prestare molta attenzione a tutte le clausole contenute in essa, in quanto una volta firmata, potrà essere modificata solo con il consenso di entrambe le parti. Quando il venditore accetta la proposta apponendo la sua firma, entrambe le parti saranno vincolate al rispetto di quanto espletato nella proposta accettata.
Come si garantisce la serietà della proposta?
Fare una proposta di acquisto, per quanto semplice, è comunque un impegno importante che si assume nei confronti del venditore. Ed è per questo che, le reali intenzioni, devono essere avvalorate con un assegno non trasferibile, intestato al proprietario, che viene lasciato in agenzia e non consegnato al proprietario fino a quando la proposta non è accettata, o comunque non è raggiunto un accordo tra le parti. Raggiunto l’accordo, il proprietario può incassare l’assegno, la cui somma indicata verrà imputata in conto caparra confirmatoria. Nel caso venga prevista la stipula di un successivo contratto preliminare, l’importo della caparra confirmatoria verrà generalmente integrato con un ulteriore versamento.
Ciò vuol dire che qualora il proponente dovesse venir meno agli impegni assunti non potrà pretendere la restituzione di quanto versato. Invece se sarà il venditore a recedere dall’accordo, dovrà versare il doppio di quanto ricevuto. In alternativa, la parte non inadempiente potrà agire per l’adempimento del contratto. Nel caso del buon esito della vendita, l’importo versato a titolo di caparra confirmatoria (indicato sull’assegno) sarà considerato quale acconto sul prezzo di vendita, che dovrebbe essere pari a non meno del 5% del prezzo di acquisto dell’immobile.
Proposta di acquisto immobile vincolata alla concessione di mutuo
La proposta di acquisto immobile vincolata alla concessione di mutuo è consentita dall’articolo 1353 del Codice Civile, secondo cui è possibile stipulare una proposta per l’acquisto di un immobile ponendo come condizione la sua eventuale risoluzione in caso di avvenimento futuro incerto, in questo caso l’ottenimento del mutuo.
In altre parole si potrà inserire nella proposta d’acquisto di un immobile la clausola dell’inefficacia dell’obbligo di compravendita nel caso in cui il mutuo non venga concesso.
Per far sì che la clausola abbia o meno effetto, l’acquirente deve comunicare, entro una data concordata, all’agente immobiliare se il mutuo sia stato effettivamente concesso o meno, in modo che il contratto possa diventare effettivo, o meno.