Il contratto di affitto è un accordo tra due parti, il proprietario (locatore) e il conduttore (inquilino), in forza del quale quest’ultimo, in cambio del pagamento di un corrispettivo mensile (cosiddetto “canone”), usufruisce di un immobile per un determinato lasso di tempo indicato nel contratto stesso.
Contratti di affitto: canone libero e canone concordato differenze
La legge italiana prevede la possibilità di stipulare diverse tipologie di contratti di affitto, ma due sono le varianti che risultano essere più utilizzate: il contratto a canone libero e il contratto a canone concordato.
Il Contratto a canone libero (o più semplicemente chiamato 4+4) è di gran lunga il più utilizzato e prende il nome dal fatto che la determinazione del canone di locazione viene stabilito liberamente tra le parti, ovvero tra il proprietario e l’inquilino, ma la durata del contratto, invece, è stabilita dalla legge, in quattro anni rinnovabili obbligatoriamente per altri quattro.
Per essere valido è richiesta la forma scritta e la sua registrazione presso l’ufficio del registro competente. L’inquilino non è obbligato a rimanere per tutta la durata del contratto, ma può lasciare l’immobile in qualunque momento, semplicemente inviando al proprietario un avviso, tramite lettera raccomandata, almeno sei mesi prima.
Diversa è invece la posizione del proprietario che non può mandar via l’inquilino per i primi quattro anni a meno che non rientri nei casi previsti dalla legge, ad esempio il subentro nell’immobile di un suo parente entro il secondo grado o nel caso in cui l’inquilino sia moroso.
Per registrare un contratto di locazione è necessario versare l'imposta di registro e l'imposta di bollo, se non si decide di optare per la cedolare secca, per la quale, invece, non è previsto il pagamento di nessuna imposta. Il costo di registrazione del contratto d’affitto varia a seconda della tipologia d’immobile oggetto del contratto. L’imposta di bollo è di 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.
L’imposta di registro, suddivisa al 50% tra proprietario e affittuario, è il 2% del canone annuo, moltiplicato per il numero delle annualità, si deve pagare entro 30 giorni dalla sottoscrizione del contratto, poi ogni anno, sempre entro 30 giorni dalla scadenza annuale, a meno che il proprietario non abbia optato per l’opzione della così detta “cedolare secca.”
Contratto a canone concordato (o convenzionato 3+2)
Il contratto a canone concordato è un contratto in cui i proprietari e gli inquilini possono determinare alcune condizioni contrattuali (es. canone e durata) in base a degli accordi, promossi dai Comuni, tra le associazioni dei proprietari e i sindacati degli inquilini. Il canone viene stabilito sulla base di parametri che tengono conto dell’ubicazione e delle caratteristiche dell’immobile.
Conseguentemente la determinazione della misura del canone non è libera, ma vincolata. Tale vincolo è compensato da un’agevolazione di carattere fiscale, valevole per il proprietario e per l’inquilino.
Per quanto riguarda il proprietario locatore, egli ha diritto ad un ulteriore abbattimento del canone dichiarato in sede di dichiarazione dei redditi, pari al 30 per cento. Anche l’inquilino ha diritto ad una detrazione in sede di dichiarazione dei redditi, la cui misura dipende dal reddito complessivo dell’inquilino stesso. Il contratto gode anche di un’agevolazione dell’imposta di registro, la cui misura è ridotta rispetto al contratto libero.
Vantaggi fiscali contratto a canone concordato
Come tutti i contratti anche questo prevede la forma scritta e va registrato entro 30 giorni. Il primo vantaggio fiscale si ha già dalla registrazione in quanto l’imposta di registro, è sempre del 2% ma si calcola sul 70% dell’importo del canone annuo e non sull’intero importo il che vuol dire che il 2% si riduce di fatto all’1,4%. Questa riduzione è prevista anche per le annualità successive.
La spesa dei bolli è uguale per tutti i tipi di contratto per cui €16,00 ogni 100 righe per ogni copia. Per quanto riguarda l’irpef, il proprietario la paga in misura ridotta pari al 66.5% anziché l’85%.
La cedolare secca
La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo che può essere scelto dal locatore di un immobile in sostituzione del regime ordinario previsto per legge.
Si tratta di una tassazione semplificata, alternativa all’Irpef e relative addizionali regionali e comunali derivanti dal reddito dell’immobile, chi esercita l’opzione della cedolare secca non dovrà sostenere l’imposta di registro e l’imposta di bollo previste per la registrazione, la risoluzione e le proroghe dei contratti di locazione.
La cedolare secca può essere esercitata per le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate per uso abitativo.
Optando per la cedolare secca, l’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo, invece, in caso di contratto a canone libero, l’imposta sostitutiva, si calcola applicando un’aliquota del 10%.