La nuda proprietà è un caso di proprietà privata alla quale non si accompagna il diritto reale di godimento del bene a cui è relativa. Si riferisce a un immobile del quale si acquisisce la proprietà ma non il diritto di usufruirne o trarne profitto.

Chi compra non potrà insediarsi o goderne immediatamente, ma dovrà aspettare la scadenza del contratto o la morte dell' usufruttuario. Questo contratto, in genere, viene stipulato con persone anziane che, in molti casi, hanno bisogno di liquidità immediata.

La compravendita della nuda proprietà di un immobile è un'operazione particolarmente delicata che richiede, da parte dell'operatore immobiliare, tutta una serie di conoscenze sia di carattere giuridico che fiscale per garantire ad entrambe le parti la conclusione di una trattativa trasparente e conveniente.

Gli attori coinvolti sono il nudo proprietario e l’usufruttuario. Il nudo proprietario è colui che ha il diritto di proprietà su un immobile, ma non il diritto a goderne l’uso. Ha la facoltà, in qualsiasi momento, di poter vendere a terzi la nuda proprietà dell’immobile stesso.

L’usufruttuario, invece, è colui che una volta ceduta la nuda proprietà di un immobile, ha il diritto di goderne l’uso per tutta la vita o per un periodo stabilito dal contratto. L‘usufruttuario come il nudo proprietario può vendere l’usufrutto, ma in aggiunta può anche affittarlo a terzi.

Per quanto riguarda le spese di manutenzione, quelle ordinarie relative alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario mentre quelle straordinarie necessarie ad assicurare la stabilità dell’edificio sono di competenza del nudo proprietario.

L'Irpef sulla rendita catastale dell'immobile e l'IMU, l'imposta comunale sugli immobili, devono essere pagate dall'usufruttuario.

Per calcolare il valore della nuda proprietà è necessario analizzare alcune caratteristiche peculiari dell'immobile e dei soggetti interessati alla compravendita della nuda proprietà, alcuni di questi sono:

• l’età del venditore;
• il numero di persone che si riservano il diritto di usufrutto;
• gli indicatori per la determinazione delle quotazioni immobiliari
• lo stato di conservazione dell'immobile
• la sua ubicazione.

Per calcolare il prezzo di vendita di un immobile in nuda proprietà bisognerà affidarsi ad una perizia professionale stilata da un perito o da un agente immobiliare professionale.

Verrà infatti stabilito il valore di mercato dell'immobile a cui sarà applicato un coefficiente variabile in base all'età dell'usufruttuario, secondo tabelle redatta periodicamente dal Ministero delle Finanze sulle statistiche dell'aspettativa di vita e sul tasso di interesse in vigore. 

Più il venditore è anziano, maggiore sarà il valore della nuda proprietà e maggiore sarà la tassazione prevista dall'atto di compravendita.

Calcolo del valore della nuda proprietà

Il valore della piena proprietà si ottiene moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente relativo alla categoria catastale di appartenenza, ovvero: edifici cat. A-B-C (esclusi A/10 e C/1):  115,5 (se prima casa) ovvero 126 (negli altri casi)

Ottenuto il valore catastale della piena proprietà si ricaverà, in base all'età dell'usufruttuario, il valore del diritto di usufrutto, ad esempio:  Tizio di anni 74, vende a Caio, che acquista con le agevolazioni prima casa, l'appartamento di categoria A/2 con rendita catastale di euro 1.000, riservando in suo favore il diritto di usufrutto vitalizio.

Applicando la modalità prezzo valore avremo:

valore piena proprietà

Valore catastale x coefficiente di rivalutazione 1° casa, ossia 1000 x 115,50 = 115.500; 

valore usufrutto

valore piena proprietà x percentuale usufrutto (in base alla età), ossia 115.500 x 35% = 40.425; 

valore nuda proprietà

valore piena proprietà – valore usufrutto, ossia 115.500 – 40.425 = 75.075;