Quando dobbiamo vendere o acquistare una casa è obbligatorio che la planimetria catastale sia conforme allo stato di fatto dell’immobile.

Cosa significa? Che se metto in vendita una casa nella quale, ad esempio, ho abbattuto una parete senza chiedere la necessaria autorizzazione al Comune e, di conseguenza, non ho aggiornato la planimetria depositata in Catasto, questa sarà, come si dice tecnicamente, non conforme allo stato di fatto.

La legge non ammette ignoranza: non è possibile stipulare a queste condizioni e, se anche riuscissi a farlo, l’atto di compravendita sarebbe nullo. Un danno enorme sia per il venditore che per l’acquirente. Bisogna, inoltre, tenere presente che il disegno catastale “non è probatorio”, ovvero ciò che viene dichiarato e rappresentato nella planimetria catastale non equivale in alcun modo ad un’autorizzazione e non rappresenta una legittimità edilizia.

Solo un documento amministrativo del Comune (che sia una licenza edilizia, una concessione, una DIA, una SCIA, una CILA, ecc), che sia stato debitamente depositato e protocollato rappresenta una sicurezza e garantisce che quello che vedete sia stato regolarmente dichiarato. Se così non fosse il problema è più serio rispetto ad una difformità catastale, perché ci si trova di fronte ad un vero e proprio abuso edilizio, che va assolutamente sanato prima di vendere.

Per tale ragione andrebbe sempre prima verificata la regolarità urbanistica-amministrativa e solo in secondo tempo quella catastale.

Eventualità che si possono verificare

1)  Conformità urbanistica e catastale

Tutto è come dovrebbe essere e si può procedere alla vendita senza alcun impedimento.

2)  Conformità urbanistica ma difformità catastale

In molti casi può accadere che lo stato di fatto sia conforme al progetto depositato in comune e dunque sotto il profilo urbanistico tutto risulti in ordine, ma che la planimetria catastale non sia stata aggiornata.

Di certo è il problema minore che potreste incontrare! Vi basterà, infatti, incaricare un tecnico che effettui la variazione catastale tramite DOCFA (a seguito ovviamente di un sopralluogo e dell’accertamento della reale regolarità urbanistica). Questa potrà essere giustificata come “esatta rappresentazione grafica”, “diversa distribuzione interna” o altre “causali”.

3)  Difformità urbanistica e catastale

Se invece nel tempo sono state eseguite opere per le quali non si è provveduto a richiedere i necessari permessi è necessario richiedere una sanatoria, pagare le sanzioni del caso, eventuali oneri e procedere prima a regolarizzare il tutto sotto il profilo urbanistico. Solo una volta sanato l’abuso si potrà regolarizzare anche l’aspetto catastale, presentando all’Ufficio del Territorio competente una nuova scheda con relativa rendita variata.

4)  Difformità urbanistica ma conformità catastale

In alcuni casi si può anche trovare che la planimetria catastale sia aggiornata è risulti conforme allo stato di fatto, ma che si siano eseguite modifiche senza richiedere permessi e dunque è necessario comunque regolarizzare la situazione sotto il profilo urbanistico presentando una sanatoria.

Il caso peggiore si verifica in realtà quando l’abuso è tale da non poter essere sanato. In questi casi bisognerà demolire e ritornare all’ultima situazione approvata.

Riassumendo

Se l’immobile è conforme sia sotto l’aspetto catastale che urbanistico, non c’è alcun problema e si può procedere con la compravendita. Se c’è un vizio sulla planimetria catastale, ma a livello urbanistico non ci sono problemi, è sufficiente una rettifica al disegno tecnico con successivo aggiornamento per risolvere velocemente la difformità. Infine, se ci sono errori sia dal punto di vista urbanistico che catastale, bisogna richiedere una rettifica agli atti catastali previo pagamento di una sanzione.

Se si ha qualche dubbio riguardo la conformità urbanistica di un immobile è necessario procedere a delle verifiche per tempo per avere tutto a posto quando si decide di vendere la propria casa.