Prima di capire qual è la differenza tra i due termini, è opportuno chiarire bene la durata dei contratti di affitto, stabilita dalla legge a seconda della tipologia di contratto.
I principali contratti di locazione per uso abitativo sono:
Vediamo in dettaglio in cosa differiscono i due termini.
La disdetta
La disdetta è un atto con cui si esercita il diritto a non rinnovare un contratto alla sua scadenza. Serve, quindi, ad impedire il rinnovo automatico di un contratto.
Ad esempio, viene fatta disdetta dal contratto di locazione 4 + 4 per impedire che si rinnovi automaticamente alla scadenza per altri 4 anni.
Come fare disdetta?
Il preavviso
E’ necessario comunicare all’altra parte la volontà di fare disdetta entro un congruo termine di preavviso. Questo termine viene generalmente indicato dalla legge, ma le parti possono stabilire anche un termine diverso, più breve o più lungo.
La lettera di disdetta
La disdetta viene comunicata per iscritto, tramite una lettera, allo scopo di rendere palese all’altra parte la volontà di non rinnovare il contratto riducendo al minimo il rischio di contestazioni.
Bisogna anche accertarsi che la lettera di disdetta giunga al destinatario e che vi sia la prova della sua ricezione. Ecco perché si consiglia di inviarla con raccomandata con ricevuta di ritorno (raccomandata AR) oppure tramite Posta elettronica certificata (PEC).
Ad esempio, per fare disdetta da un contratto di locazione è necessario inviare all’altra parte una lettera di disdetta almeno sei mesi prima della data di scadenza pattuita. Quindi, l’inquilino che vuole lasciare l’immobile alla scadenza dei 4 anni deve inviare raccomandata AR al proprietario almeno sei mesi prima (a meno che il contratto preveda un termine di preavviso diverso)
Il recesso
Il recesso è il diritto di una delle parti di sciogliere anticipatamente un contratto ancora in corso, prima cioè della sua scadenza naturale.
Gli effetti del recesso sono lo scioglimento in via anticipata del rapporto contrattuale, con la conseguenza che non si è più tenuti a rispettare gli obblighi precedentemente assunti: in altre parole, ci si libera dal vincolo contrattuale e non si è più obbligati a rispettarlo.
Quando si può recedere da un contratto?
Data l’importanza dei suoi effetti l’art. 1372 del codice civile prevede che il diritto al recesso possa essere esercitato solo con il mutuo consenso delle parti che hanno sottoscritto il contratto. Tuttavia l’art 1373 del cod. civile, ha previsto, altresì, il recesso unilaterale da parte di un solo soggetto, quando insorgono gravi motivi durante il rapporto contrattuale.
Ma cosa si intende per “gravi motivi”? La Corte di Cassazione, ha stabilito che i gravi motivi, per poter costituire il recesso, devono essere imprevedibili, sopravvenuti alla costituzione del rapporto e devono essere determinati da fatti estranei alla volontà delle parti. Inoltre, devono essere tali da non poter consentire la prosecuzione del rapporto. Ad esempio, possono essere considerati gravi motivi eventi come la perdita del posto di lavoro, il trasferimento in un luogo lontano dall’abitazione oppure la presenza di problemi strutturali all’immobile.
In caso di gravi motivi non dimostrabili, è possibile rivalersi sull’inquilino e chiedere un rimborso per il danno.
Il proprietario può recedere dal contratto, dando un preavviso di sei mesi, nel caso in cui necessiti dell’immobile per sé o per i suoi familiari, qualora l’inquilino senza motivazione non occupi in maniera continuativa l’appartamento oppure nel caso in cui l’edificio dove è situato l’appartamento sia gravemente danneggiato. Infine, il proprietario può ricorrere al recesso nel caso in cui intenda vendere l’immobile e non disponga di altri appartamenti. In caso di motivazioni non veritiere da parte del proprietario, l’inquilino ha diritto a rientrare nell’abitazione oppure accedere ad un rimborso pari a 36 mensilità.